L’amministratore in un condominio minimo o piccolo è obbligatorio in Italia?

L’amministratore condominiale è una figura essenziale. In Italia però ad oggi per i condomini minimi o piccoli ci sono delle deroghe. Valgono anche per l’amministratore condominiale? La legge prevede che questa figura sia obbligatoria solo nei condomini con più di 8 unità immobiliari. Ne consegue che nei condomini minimi (condominio 4 unità immobiliari massimo) e nei condomini piccoli i condomini possano, a discrezione, nominare o meno un amministratore. La legge su condominio consente ai condomini con pochi proprietari di risparmiare il compenso di un amministratore di condominio professionista. Ma non li esente da obblighi e doveri.

La Legge, in seguito alla Riforma del Condominio del 2012, ha fissato un limite preciso oltre il quale un condominio è obbligato a nominare un amministratore. In questo caso va poi rispettato un numero minimo condomini per la nomina dell’amministratore. Secondo regole di condominio senza amministratore, il limite specifico per la costituzione condominio minimo, è fissato a 8 unità immobiliari (e non 8 inquilini come spesso si tende a pensare). Oltre questo numero unità immobiliare, la presenza dell’amministratore di condominio è obbligatoria e prevista dalla legge.

La legge definisce anche la figura dell’amministratore attraverso i suoi doveri, ruoli, qualifica professionale e formazione. L’articolo 71-bis delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie elenca, infatti, una serie di requisiti indispensabili ai fini dell’esercizio dell’attività di amministratore di condominio.

Tra i più rilevanti: il pieno godimento dei diritti civili e politici, il conseguimento di (almeno) un diploma di scuola superiore di secondo grado e la frequentazione di appositi corsi di formazione ed aggiornamento periodico in materia di amministrazione condominiale. A partire dal 9 ottobre 2014 in forza del decreto ministeriale n. 140/2014 gli amministratori di condominio sono inoltre obbligati a seguire corsi per la formazione continua.

Quali sono le regole condominio senza amministratore?

Al di sotto degli 8 proprietari/unità immobiliari se non è obbligatorio nominare un amministratore, non viene però meno l’attribuzione di condominio. Lo status di condominio si configura in maniera automatica ogni volta che in un edificio con delle parti comuni convivano almeno 2 proprietari.

Secondo la sentenza 2046/2006 delle Sezioni Unite, il condominio sorge infatti ipso iure et facto al momento della vendita del primo appartamento da parte del proprietario originario (spesso il costruttore) all’acquirente.

Non esiste quindi per condominio numero minimo condomini per la costituzione del condominio, ma affinché possa esserci una cosa comune da gestire, i condomini devono essere almeno due. Per la ripartizione delle spese comuni si applicheranno le tabelle millesimali, salvo diversi accordi di ripartizione.

Un condomino minimo è un edificio composto da almeno due unità immobiliari e condominio due proprietari. Se i proprietari superano il numero minimo per condominio di 4 e non è condominio 8 proprietari, si parla di condominio piccolo. Per il condominio minimo e per il condominio piccolo valgono tutte le regole disposte dal Codice Civile per il condominio, ad eccezione dell’obbligo di nomina di un amministratore e di adozione di un regolamento.

Come detto più su, quindi, in un condominio minimo non è obbligatorio nominare un amministratore condominiale, ma non è tantomeno vietato dalla legge. A discrezione dei condomini è quindi possibile scegliere di pagare un professionista per l’amministrazione del condominio. Senza la figura dell’amministratore condominiale la gestione fiscale del condominio, specialmente quando siano previsti lavori di manutenzione straordinaria può diventare difficile.

Come sancito dalla Cassazione Sezioni Unite con la sentenza 2046/2006, non c’è nessuna legge che sancisca la non applicabilità delle classiche norme anche ai piccoli condominii, quand’anche si tratti di condominio 2 proprietari, ovvero di condominii minimi. Ciò significa che per il condominio minimo la ripartizione spese per le parti comuni si applicano le tabelle millesimali.

Per questo motivo durante l’assemblea condominiale dei piccoli o minimi condomini è consigliato stilare un regolamento di condominio e scegliere un referente che si occuperà della gestione del condominio. Entrambi non sono obbligatori e la legge si dimostra molto elastica in merito.

Anche il condominio minimo deve avere il suo codice fiscale, indipendente da quello dei condomini ed adempiere a determinati doveri che vedremo qui di seguito, tra cui ripartire le spese in base alle tabelle millesimali.

Come si costituisce un condominio piccolo? Il condominio piccolo come detto più su è un edificio in cui sono presenti più di quattro unità immobiliari ma non più di 8. Un condominio minimo è un condominio in cui siano presenti almeno 2 proprietari e non più di 4.

Per il condominio minimo e per il condominio piccolo valgono le stesse regole e gli stessi obblighi. Entrambi sono esonerati dall’obbligatorietà di nominare un amministratore di condominio.

Anche nei piccoli condomini o minimi per la ripartizione delle spese per le parti comuni si applicano le tabelle millesimali. “D’altronde, ben possono rilevare dei valori differenti dalla metà, che giustificano, quindi una diversa ripartizione delle spese” (cfr. sent. Tribunale di Trapani, 28 febbraio 2018). Nella sentenza della Corte di Cassazione n. 9280/2018 è stato affermato che “nei casi in cui le tabelle millesimali manchino, il giudice dovrà anche solo incidentalmente, cioè ai soli fini del giudizio, individuare il valore delle proprietà dei condomini obbligati al pagamento”.

Un condominio minimo e un condominio piccolo devono seguire le norme del codice civile così come succede con il condominio, quindi anche per quanto riguarda la convocazione dell’assemblea, le delibere, le maggioranze.

Le spese necessarie alla conservazione o alla riparazione delle parti comuni quindi dovranno essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell’assemblea condominiale. Per quanto riguarda l’assemblea condominiale valgono le stesse regole del condominio circa la maggioranza necessaria per ogni delibera. Viene da sé che in un condominio minimo con soli 2 proprietari, laddove il codice civile prescrive la regola della maggioranza per le delibere assembleari sarà indispensabile raggiungere l’unanimità. Lo ha confermato la Corte di Cassazione (sent. n. 5329/2017) chiarendo che con decisione unanime, si intende una decisione frutto della partecipazione di entrambi i comproprietari alla discussione.

In caso di stallo, qualora non si riesca a raggiungere l’unanimità, sarà necessario fare ricorso al giudice. L’art. 1105 del codice civile, infatti, stabilisce che “se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria” che provvede in camera di consiglio. Può anche nominare per condominio minimo amministratore.

L’assemblea condominiale in un condominio piccolo o minimo funziona esattamente come qualsiasi assemblea condominiale. La convocazione deve essere inviata per lettera raccomandata o a mano e deve contenere l’ordine del giorno e anticipare di almeno 5 giorni l’assemblea che convoca.

Per quanto riguarda l’assemblea condominiale senza amministratore, nel caso di un condominio piccolo o minimo, la convocazione dell’assemblea spetterà al referente condominiale.

L’approvazione di un regolamento condominiale, infatti, è obbligatoria solo nei condomini con più di 10 proprietari (art. 1138 c.c.). Altrimenti ci può essere un condominio senza regolamento.

In un piccolo condominio, in assenza di amministratore e senza un regolamento condominiale inferiore a 10 proprietari, insorgano problemi circa le maggioranze necessarie. Le tabelle millesimali obbligatorie nei condomini e allegate al regolamento non sono infatti obbligatorie nei condomini piccoli o minimi. I quorum per la delibera assembleare però seguono la stessa disciplina dei condomini regolari disciplinata nel codice civile. Quindi è bene che anche un piccolo condominio approvi in assemblea le tabelle millesimali per suddividere le spese ordinarie o straordinarie, che di volta in volta si rendano necessarie. L’Agenzia delle Entrate, nella Circolare 7/E del 27 aprile 2018, ha fornito chiarimenti in ordine alla fruizione delle detrazioni fiscali in caso di ristrutturazioni in un condominio minimo.

Per beneficiare della detrazione per i lavori eseguiti sulle parti comuni non è più necessario acquisire il codice fiscale del condominio nelle ipotesi in cui i condòmini, non avendo l’obbligo di condominio di nominare un amministratore, non vi abbiano provveduto. Ciò a condizione che non vi sia stato pregiudizio al rispetto, da parte delle banche e di Poste Italiane SPA, dell’obbligo di operare la prescritta ritenuta all’atto dell’accredito del pagamento.

In assenza di condominio minimo codice fiscale, i contribuenti, per beneficiare della detrazione per gli interventi edilizi realizzati su parti comuni di un condominio minimo per la quota di spettanza, potranno provvedere in un secondo momento alla richiesta del codice fiscale del condominio.

Il piccolo condominio deve chiedere il codice fiscale condominiale e chiedere anche la variazione in caso di cambio dati (quindi soprattutto quando cambia la persona di riferimento dell’edificio). In caso di mancata attribuzione o variazione si applicano le sanzioni previste D.P.R. 605/1973 (articolo 13). Per condominio senza codice fiscale sanzioni sono multe da 100 a 200 euro.

Se nel condominio vengono effettuati lavori per i quali è prevista la detrazione fiscale, ogni condomino può usufruirne, purché l’edificio:

possegga un codice fiscale del condominio;
a tale codice fiscale siano intestate tutte le fatture delle ditte che hanno fatto i lavori.

Anche quando si allaccia l’energia elettrica o l’acqua occorre fornire il codice fiscale del condominio.

Come ottenere il codice fiscale del condominio?

Uno qualsiasi dei condòmini deve fungere da referente e da rappresentante del condominio se si vuole fare la richiesta codice fiscale condominio senza amministratore. I condomini riuniti in assemblea possono scegliere il referente tra uno dei condòmini. Egli si occuperà della gestione dell’edificio e della richiesta di attribuzione del codice fiscale. La richiesta di attribuzione del codice fiscale deve essere presentata presso l’Agenzia delle Entrate, attraverso il modello AA5/6.

Se il proprietario di un appartamento del condominio senza codice fiscale, effettua l’apposito bonifico e indica in esso il suo codice fiscale personale, non avendone uno il condominio può comunque ottenere la detrazione fiscale. Come? L’Agenzia delle Entrate, ha risposto a un interpello con la risoluzione 27 agosto 2015, n. 74/E disponendo che per accedere comunque alla detrazione occorre:

richiedere all’Agenzia delle Entrate il codice fiscale al condominio (modello AA5/6);
pagare la sanzione prevista per omesso codice fiscale, pari a 103,29. La sanzione va pagata con modello F24 indicando il codice 8912;
inviare all’Agenzia delle Entrate una comunicazione in carta libera indicante per ogni condomino: dati e codice fiscale, dati catastali degli appartamenti, dati dei bonifici, la richiesta del condominio di essere considerato come il soggetto che ha fatto il lavori;
inviare la conferma che le fatture emesse dalle imprese effettuanti i lavori, sono da riferirsi al condominio e non ai singoli condomini.
In questo modo ogni singolo condomino potrà beneficiare delle agevolazioni fiscali e quindi indicarle nel modello 730 (o Unico).

Non è obbligatorio aprire un conto corrente a nome del condominio minimo. Però per una migliore gestione un proprietario può aprirne uno suo personale e in esso far confluire il denaro necessario alla gestione dell’edificio. Di solito lo apre il condomino rappresentante scelto in assemblea.

Il condominio rimane un sostituto di imposta e quindi deve versare la ritenuta d’acconto per i lavoratori o professionisti che eseguono lavori e dovrà presentare il Modello 770 in sede di dichiarazione dei redditi.

Nei condomini minimi così come in quelli piccoli è sempre consigliabile individuare un condomino che svolga la funzione di referente. Egli si occuperà di richiedere il codice fiscale di un condominio, aprire un eventuale conto corrente del condominio, della rendicontazione delle spese e della riscossione delle quote condominiali, del pagamento delle bollette, della gestione della pulizia delle parti comuni. Si occuperà anche del versamento delle ritenute d’acconto in qualità di sostituto d’imposta e di tutti gli altri adempimenti fiscali previsti dalla legge.

In mancanza di una figura di riferimento, occorrerebbe convocare l’assemblea e assumere singole delibere di volta in volta, anche per incombenze ordinarie come queste appena citate.

I condomini sono obbligati ad affiggere all’ingresso dell’edificio un’informativa con i recapiti di almeno un soggetto di riferimento tra i vari proprietari, per renderli noti ai terzi. Questa previsione, contenuta nell’art.1129 c.c., introduce espressamente la figura del condomino che svolga “funzioni analoghe” a quelle dell’amministratore.

Ricapitolando

Anche il condominio minimo e il condominio piccolo, come tutti i condominii, non può sottrarsi a determinati obblighi fiscali del condominio. Il condominio minimo è obbligato a:

avere un codice fiscale identificativo;
versare le ritenute d’acconto se durante l’anno ci sono dei collaboratori prestano lavoro;
presentare il modello 770 in sede di dichiarazione dei redditi.
Non essendo obbligatorio l’amministratore, però vengono meno tutti gli adempimenti legati alla sua persona.